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试论房地产开发企业阶段性保证责任之承担
发布于:2018-03-23  浏览:2
     一、问题的提出     
购房人向房地产开发企业(“开发商”)购买商品房时,往往难以一次性付清全部房款,而需仰赖于银行提供贷款以完成房屋购买行为。银行为了保障其发放给购房人的贷款能够如期收回,除获得对商品房的预告抵押权之外,还会同时要求房地产开发企业提供连带责任保证。该等保证合同通常约定房地产开发企业的保证期间为自合同签订之日起至银行取得抵押商品房的抵押登记证明和该商品房的《房地产权证》复印件之日止。此即通常所云房地产开发企业的“阶段性保证”。司法实践中,在银行与购房人签订借款协议,就商品房办理预告抵押登记,获得开发商提供的阶段性保证后,如若开发商已完成房屋开发,并具备房屋初始登记条件的,但购房人在办理出房屋所有权证书、将预告抵押登记转为正式抵押登记之前,就发生逾期还款,此时银行除宣布贷款提前到期,并提起诉讼要求购房人返还本金、利息、逾期利息等之外,可否同时主张就商品房拍卖变卖后的价款优先受偿?可否要求开发商承担连带责任保证?于此各地司法判例各异,争议颇大,以下将就此种情形下的司法判例、几种问题展开分析。
     二、司法判例之不同     
通过对我国几个省市的司法判例进行分析后,笔者发现,目前我国法院对前述问题有如下几种判法:
(一)否认预告抵押登记权人的优先受偿权,判令保证人继续承担保证责任
上海市第二中级人民法院在其2012年的判例中认为,抵押权预告登记与抵押权登记具有不同的法律性质和法律效力,进而否认预告抵押登记权人的优先受偿权,并判令保证人继续承担保证责任。【1】该案被《最高人民法院公报》2014年第9期刊载后,目前已成为司法实践中的主流观点。【2】笔者承办的一审在上海市宝山区人民法院、二审在上海市第二中级人民法院的某保证合同纠纷案件,最终一、二审法院均否认了预告抵押登记的优先受偿之效力、判令保证人继续承担保证责任。【3】
(二)在承认预告抵押登记权人享有优先受偿权之基础上,关于开发商是否承担阶段性保证责任,各地法院判例不一
1. 一种判法是,法院认为从开发商为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性、合同目的的因素考虑,如果开发商已经完成所涉商品房的全部开发义务,并具备所涉房屋所有权初始登记条件的,应当解除开发商的阶段性担保责任。【4】该案在经过浙江省永嘉县人民法院一审、温州市中级人民法院二审、浙江省高级人民法院再审后,于2016年3月被维持。此外,《人民司法(案例)》2016年第14期刊载的浙江省温州市中级人民法院李劼法官撰写的《预购商品房预抵押登记及开发商阶段性保证效力的认定》的文章亦持本观点。此类判法在支持预告抵押权人对抵押物有优先受偿权后,基于公平性的考虑,解除了已完成商品房开发义务的开发商的保证责任,有其可取之处。尤其是在开发商完成商品房建设后,购房人在收到开发商要求办理房屋产权证或收到银行要求将预告抵押登记变更为抵押登记的通知后,单方怠于办理房屋产权证或抵押登记,从而导致贷款合同下开发商阶段性保证责任的解除条件不成就。此时,若囿于贷款合同关于保证责任之约定,则会形成对开发商事实上之不公,因为,无论是办理房屋产权证,还是办理预告抵押登记变更为抵押登记,均需购房人的配合,绝非开发商或银行一己之力之可为。让开发商为自己不能控制之行为承担责任,难符民法的公平原则。然此种判法因无法律依据与合同依据而为债权人所诟病。2. 另外一种法院的判法是,认为案涉《个人购房借款/担保合同》约定开发商的阶段性保证责任解除的条件是案涉房产办理完毕正式抵押登记手续,且银行收到房屋他项权证。因前述条件未成就,故开发商仍应依约承担保证责任。根据我国《物权法》第一百七十六条之规定,被担保的债权既有物的担保又有人的担保的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权;没有约定或者约定不明确,债务人自己提供物的担保的,债权人应当先就该物的担保实现债权。据此,若银行与开发商在合同中明确约定“借款人提供了抵押担保,贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任”,法院会在判决银行就抵押物享有优先受偿权之同时,判令开发商承担连带清偿责任。【5】若银行与开发商之间未就人保与物保的清偿顺序作出特别约定,法院会判决银行就抵押物有优先受偿权,不足清偿部分再由开发商承担连带清偿责任。【6】此种判法对于开发商的阶段性保证责任,虽无违于合同约定,但在银行已经就案涉房屋享有优先受偿权时,仍严格适用合同约定的阶段性保证责任的解除条件,则有流于对开发商过于严苛之虞。且不论是否解除开发商的阶段性保证责任,总体而言,该种判法承认了预告抵押登记权人就抵押物享有优先受偿权,此可谓其突破之处。正如上述法院所论述的,预告登记抵押权人在一定条件下可以享有优先受偿权也是预告登记制度的应有之义,现实中有些预告抵押登记权人无法将预告登记转为正式登记的原因,是由于开发商延期交房或者购房人不予配合办理正式登记手续甚至下落不明,若在此情形下一概否定预告抵押登记权人的优先受偿权,则为将他人过错的后果转为由无过错方承担,有违合同公平原则,甚至造成购房人恶意规避正式抵押登记的道德风险。基于此种理念,法院赋予无过错的债权人优先受偿权。实践中,在《最高人民法院公报》2014年刊载上海市第二中级人民法院否认预告抵押登记权人优先受偿权的案例之前,即有法院赋予预告抵押登记权人优先受偿权。【7】然而,即使在上述公报案例公布后,仍有不少法院依旧执着地赋予预告抵押登记权人以优先受偿权。【8】可见,此种判例在司法界仍保有其相当之比例与声势。
(三)承认预告抵押登记并非正式物权登记,但发挥法院的能动性判令购房人限期协助办理案涉房产抵押登记;若购房人仍不配合协助办理,则法院将依法判决确认债权人对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;同时,在解除开发商阶段性保证责任的条件不具备之情形下,判令开发商继续承担连带清偿责任
该福建省福州市中级人民法院的终审判决【9】,对一审判决【10】进行了改判。一审判决认为,购房人预购的案涉房屋,虽已办理抵押预告登记,但仅产生对抗第三人的效力。鉴于该房屋未获得权属登记证明,不动产物权尚未成立,不具备法定的抵押登记条件,债权人尚未取得他项权利证书,其要求对房屋行使优先受偿权缺乏法律依据,一审法院不予支持;同时,判令开发商继续承担阶段性保证责任。债权人提出上诉后,福州中院认为:基于预告登记并非正式物权登记,故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依登记而设立。同时,法院认为,在具备物权登记条件情况下,购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记,开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后,抵押权方依法设立,银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权,开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中,案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件,但购房人怠于办理以致抵押登记未完成,故法院判令购房人应于本判决生效之日起三十日内协助债权人办理不动产抵押登记手续,开发商应督促购房人并配合其办理抵押登记;抵押登记手续办妥之日,开发商的保证责任终止。购房人若逾期仍未协助办理抵押登记,基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记,故法院无法径行判决由债权人自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下,福州中院认为,亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。其有如下理由:其一,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持”的规定,购房人虽尚未办理案涉商品房产权证,但该商品房已具备物权登记条件且已交付其使用,应认定为属于购房人财产,客观上应作为购房人责任财产进行处置。其二,案涉商品房已具备不动产抵押登记条件,但购房人却拒不办理,已违反抵押合同约定,违背了诚实信用原则,赋予债权人对案涉房产优先权,有利于遏制违约失信行为,维护交易安全。其三,当商品房具备办理抵押登记条件时,购房人怠于办理登记,本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就,应参照附条件民事法律行为的相关法律规定,而视为条件已成就,即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四,抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果,但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权,故其亦已具备一定的公示外观,在满足特定条件下,赋予债权人对不动产优先权,并不违反物权公示要求。最后,赋予债权人优先权,亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼;担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告”的规定,债权人有权处分购房人于商品房买卖合同项下的合同权利,而购房人取得商品房所有权亦属于该权利范畴,故债权人有权处置案涉商品房。综上,福州中院认为案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立,在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权,有利于平衡保护各方当事人利益,保障交易安全和稳定。该院由此根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定,依法确认债权人对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因合同约定的解除开发商保证责任的条件未能成就,故该院判令开发商继续承担保证责任。福州中院的该份判决可谓解决了预告抵押不具有物权性与债权人欲就预告抵押物优先受偿的“两难”。从预告登记的本质属性考虑,该判决否认预告登记是正式物权登记。所以,该院并没有基于预告抵押登记赋予债权人享有优先受偿权。但法院为兼顾贷款银行、开发商、购房人三方利益,判令购房人限期协助办理抵押登记;在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下,福州中院在综合分析最高人民法院诸多司法解释及相关法理后,运用《物权法》第二十八条通过法院判决赋予债权人优先受偿权。故本案中债权人的优先受偿权并非源自预告抵押登记,而是源自法院的生效判决。但在事实上仍然有效地保障了债权人权利的优先实现。另一方面,对于开发商的保证责任,该院认为若购房人在限期内协助办妥抵押登记手续的,则解除开发商阶段性保证责任的条件具备,开发商的保证责任终止;否则,开发商应继续承担阶段性保证责任。笔者认为,福州中院的该份判决在发挥法院的能动性使得预告抵押权人优先受偿方面有其独到之处【11】,在不违逆《物权法》中预告登记的本质属性的前提下,探求了最大限度保障债权人利益的可能性,通过法院判决赋予预告抵押权人优先受偿权。但对于开发商是否需继续承担阶段性保证责任,笔者认为该院之判法仍有待商榷,详容后述。
     三、笔者的观点     
对于同一问题,司法实践存在重大差异,造成了同案不同判。这不仅有损于司法权威,还降低了人们对于司法的可期待性——即对于此类案件,人们难以判断法院究竟会如何判,因为实践中的判法多种多样。故统一司法、乃至统一立法就成为当务之急。然无论是欲统一司法还是立法,均须确定一个统一的思路或者路径,之后才能顺之去推进。对于该可能的思路或路径,笔者基本认同前述福州中院的判例,即在否认预告抵押物权性的基础上,通过法院的生效判决赋予债权人对于预告抵押物的优先受偿权;但笔者认为,该判决在开发商阶段性保证责任的认定方面过于保守。该院认为在抵押权未能依登记设立的情况下,开发商继续承担阶段性保证责任,是严格遵循了合同关于解除开发商保证责任条件的约定。但这在客观上形成了对银行债权人的过度保护:在通过法院判决赋予其优先受偿权的同时,又严格适用合同关于阶段性保证责任的约定要求开发商承担保证责任。探究阶段性保证的设立目的,乃是为了在房屋建成、正式抵押设立之前,由开发商向银行债权人提供连带责任保证。这一方面是为了敦促开发商按时完成商品房建设,因为银行向购房人发放贷款时,商品房往往尚未建成,而开发商是左右商品房能否如期建成的关键;另一方面,也是为了填补在正式抵押设立前,银行债权人的物权保障尚未确立时的权利真空,一旦正式抵押设立,开发商的阶段性保证担保接力传递给房产抵押,阶段性保证解除。福州中院在上述判决中,已经运用《物权法》第二十八条赋予银行债权人优先受偿权,在房价高涨的背景下,银行将案涉商品房拍卖、变卖后的价款足以满足其债权,故银行债权其实已经由就案涉商品房的优先受偿得以实现。不存在需由开发商继续提供阶段性保证的必要。而且,正如前述浙江省温州市中级人民法院(2015)浙温商终字第2330号民事判决书所陈述的理由,从开发商为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性、合同目的的因素考虑,如果开发商已经完成所涉商品房的全部开发义务,并具备所涉房屋所有权初始登记条件的,应当解除开发商的阶段性担保责任。所以,与福州中院大胆通过判决赋予债权人优先受偿权的裁判精神相适应的,应当是同时解除开发商的阶段性保证责任,而非拘泥于合同约定的保证责任解除之条件。所以,笔者认为,在通过法院的生效判决赋予债权人对于预告抵押物的优先受偿权之后,因为债权人之债权已经由预告抵押物获得优先受偿,故应同时判令解除完成商品房建设的开发商的阶段性保证责任。之所以选择上述路径,是因为如若局限于《物权法》规定的预告登记的债权本质,难以回应实践中诸多预告抵押登记权人(其中绝大多数是银行等金融机构)权利保护的需要,所以,运用《物权法》第二十八条赋予债权人优先受偿权成为弥补理论与实践之巨大鸿沟的必要桥梁。而如前所述,对银行等金融机构的过度保护将会造成对其他方(如开发商)事实之不公,故在银行等金融机构的债权已经就预告抵押物获得优先受偿权的情况下,结合开发商阶段性保证的设立目的,如若开发商已经完成商品房的建设,应当解除其阶段性保证责任。
张军兴旺游戏娱乐平台对本文亦有重要贡献,谨此致谢。
[1]上诉人中国光大银行股份有限公司上海青浦支行、上诉人上海东鹤房地产有限公司与被上诉人陈思绮保证合同纠纷案(上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民六(商)终字第138号民事判决书)。[2]笔者检索到的否认预告抵押登记权人的优先受偿权的案例有:上诉人中国建筑土木建设有限公司与被上诉人中国农业银行股份有限公司咸阳渭城区支行、原审被告陕西怡丰房地产开发有限公司案外人异议纠纷案(陕西省高级人民法院(2014)陕民二终字第00100号民事判决书);上诉人中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行与被上诉人郑扬、郑荣宏等金融借款合同纠纷案(江苏省盐城市中级人民法院(2015)盐商终字第0059号民事判决书);湖北厚发置业有限公司第三人撤销之诉再审民事裁定书(湖北省高级人民法院(2014)鄂民监三再终字第00043号民事裁定书)。[3]上诉人上海百润房地产有限公司与被上诉人中国银行股份有限公司上海市宝山支行保证合同纠纷案(上海市第二中级人民法院(2017)沪02民终1754号民事判决书)。[4]上诉人中国银行股份有限公司永嘉县支行为与被上诉人温州市大川房地产开发有限公司、原审被告郑康乐、胡和燕金融借款合同纠纷案(浙江省温州市中级人民法院(2015)浙温商终字第2330号民事判决书)。[5]原告中国农业银行股份有限公司杭州西湖支行与被告吴庚、杭州新湖美丽洲置业有限公司金融借款合同纠纷案(浙江省杭州市西湖区人民法院(2015)杭西商初字第4382号民事判决书)。[6]上诉人中国工商银行股份有限公司桐庐支行与被上诉人杭州萧宏房地产开发有限公司、原审被告叶海珍等金融借款合同纠纷案(浙江省杭州市中级人民法院(2016)浙01民终5395号民事判决书)。[7]上诉人招商银行股份有限公司衢州支行与被上诉人黄建春、原审被告衢州市远大房地产开发有限公司金融借款合同纠纷案(浙江省衢州市中级人民法院(2012)浙衢商终字第374号民事判决书)。[8]上诉人中国银行股份有限公司合肥南城支行与被上诉人刘忠发、刘娟等借款合同纠纷案(安徽省高级人民法院二审(2014)皖民二终字第00780号民事判决书);上诉人中国工商银行股份有限公司南京城西支行与被上诉人吴克祥金融借款合同纠纷案(江苏省南京市中级人民法院(2015)宁商终字第978号的民事判决书)。该两个案例均为一审法院否认预告抵押登记权人的优先受偿权,二审法院予以改判。另见前注4、前注5、前注6。[9]上诉人中国建设银行股份有限公司福州城北支行与被上诉人周文娟、高源、一审被告福州恒宇房地产发展有限公司金融借款合同纠纷案(福建省福州市中级人民法院(2015)榕民终字第5965号民事判决书)。[10]原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行与被告周文娟、高源、福州恒宇房地产发展有限公司金融借款合同纠纷案(福建省福州市鼓楼区人民法院(2014)鼓民初字第4171号民事判决书)。[11]该案审判法官撰写的《抵押权预告登记权利人无过错时有权对商品房优先受偿》的文章被《人民司法(案例)》2016年第14期刊载。
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